5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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