万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

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　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老know过去分词是什么写，know过去分词是什么词(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

　　

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